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  Q:提问:京总，您好！我们现在在西城有套学区房自住，回龙观龙跃一有一套三居室之前在出租。因为我发现龙跃房子这7年来差不多在横盘，去年还总价跌倒400多万。今年回龙观房子涨回到500多。我现在想把龙跃的房子卖掉，再置换一套。

  方案一，不想再加杠杠了。在回龙观换一套两室，金域华府或者京投发展，或者融泽家园。但是两室租金不高。只能指这几个盘将来再涨。方案二，目前在CBD 那看好一套89年公房，户型三居76平，差不多平价置换。买来马上能收近1万元租金。但是担心5-6年后出手不容易。

  方案三 看了离西城红莲最近的一套丰台房屋三室，户型非常好，1996年公房。在丽泽商务区里，对面是丽泽航站楼，价格670万，还要加杠杠。方案四 就是您推的望京，朝青，常营两室，也买不到特别好的房屋。现在就非常纠结，不知道要不要卖再换。

  A:回答:您好,1、关于对杠杆的理解,投资房产的亏赚,是投资的人对市场判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,非常安全;网上一片劝不要贷款买房的段子近几年不少见;这种观点一般都是断章取义;

  不可否认房地产进入下半场,确实有不少人贷款买房亏了钱,这也是对投资房子的专业度要求慢慢的升高,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看一下新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细致划分领域需要做很多调研;当下以及未来的房地产市场,优质房产会持续被市场加强,选中这部分房产,只要保证月供充足的前提下,加足杠杆依然是最好的赚钱手段;

  2、关于租金回报率;租售比是在房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没什么实际意义;在持续的货币超发下,房价未来会持续增长,租售比是一个伪命题,经常谈论租售比的专家,只能证明他们学的很烂,或者没有通过买房赚到过钱,现在的房价体现的是未来的购买力,在京投资房产单独考虑房产升值一个指标即可;

  3、方案一和四都可,回龙观和望京乃至朝青等一些优质区域的品质商品房价格为什么一路飙升,品质商品房需要和商圈内的购买人群购买力相比配,如果房价与购买力不匹配,高价的商品房基本都是站岗盘,拿回龙观举例;回龙观最大的优势是向西可以连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;

  金域华府类似小区为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的大部分会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万仅仅是个价格信号

  一套房子之所以能升值是综合素养都比较突出,而非某一项指标,楼盘只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;

  如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这一个逻辑选房包赚;具体可查阅精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;您现在持有的房子本身行情不是太好,如果置换加上交易成本如果换不一样的区域同类房子,等于换汤不换药,这种置换应该是集中资源往同等区域更高等级的楼盘上换,才能吃到板块行情红利,否则除了会增加交易成本,租金或有所增加;其他没什么有利的变化;祝一切顺利!

  Q:提问:京总，您好！我们只有在通惠家园有一套04年电梯板楼，100平米，有贷款记录，宝宝2027年上小学，感觉通惠家园这边学区对口日坛小学和中学的分校都太差，想换学区。通惠家园卖掉之后首付可以凑到450万，但亦庄河西的学区已经涨得非常快了 而且现在认房认贷的政策导致只能贷款两成。我们目前非常纠结：

  方案一，按照北京公布的人口普查的结果，2026之后入学适龄儿童减少，学区房可能有拐点。赌2023-24年的时候通惠家园的房子跟得上或者略跑赢大盘亦或是房贷政策调整 贷款比例有机会提高（我们收入还可以，也较为稳定但也觉得希望渺茫），再重新规划。但担心河西人大附中学区目前换房还能够到70多平米两居室，到时候学区差异拉大更够不上。

  方案二，换河西核心学区小两居，不追求次新；或同样2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能够买的河西学区非常的少，有价值的次新很难选到，套内面积也比目前缩水很多。主要担心是学区政策调整，再就是如果选不到亦庄河西核心学区的次新，在我们已牺牲居住和通勤体验的前提下，能够买的房子的保值属性是否比得上我们手上的通惠家园（小区少有的全南带电梯板楼户型，该小区成交也比较活跃感觉）。

  方案三，考虑亦庄非河西区域的其他次新二手房，这部分选择面稍稍多一点点。但赌的是亦庄整体划片学区的政策，纠结的是学区政策更大的不确定性;希望有幸得到您的指点。非常感谢！

  A:回答:您好,感谢信任!1、认房认贷是阶段性的政策,这个不是一成不变的,现在受政策影响只能贷款2成加不上杠杆,您给我发私信,我告诉您具体的操作方法;

  2、您们的小孩2027年上小学,距离现在还有5年,没必要过早买入学区房,如果您现在买过来,这5年期间发生的变化太多了,一旦政策改革可能损失比较大,学区房的涨势很可观,但下跌也非常严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;我看好的学区房不多

  一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可优先考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;像您所提到的亦庄河西品质房,学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策一直在变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;

  学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽没学区房夸张,但不可能会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽没学区房夸张,但不可能会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!

  3、通惠家园的成交量虽然很活跃,但涨幅很差,这几年几乎是没有涨幅的,中间还微跌过,双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱;如果从效率优先原则考虑,应该把通惠家园房子出掉,换为纯投资盘,吃5年板块红利,孩子上学前再把房子上涨的部分套现出来以最低总价买入学区房即可

  建议认真阅读星球置顶的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利.有问题可再向我提问!

  Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城的房子。预算不多，500左右。因此以西城广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是不是能够买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们大家都希望去海淀买房。我理解，海淀北部新区尚需时日才能兑现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。

  A:回答:您好,感谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是比较小的;学区房原本的价值只有10万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价

  其次广外这一个地区的老旧小区保值性还可;关于老城区的老旧小区未来还有没有价值,其实是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区

  尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值;广外本身有丽泽的加持,学区溢价比较低,相对是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头区域品质次新涨完喘息的时候轮到一些不错的老旧社区;

  2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环还是比较抢手的,如果您们要把这套出了置换,只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀能关注清河,橡树湾、世华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同区域竞争力凸显

  未来货币持续超发的情况下大概率是一直往上走的;海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性;卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误的,存在一定的风险性;不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域考虑,方向上不会错;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

  Q:提问:京总我也觉得目前通州的房价提前透支了，目前综合看来我倾向华远铭悦不知道您觉得怎么样？对标核心三角区，我倒是觉得华远一带可能更适合居住，或者九棵树区域呢？九棵树区域相对价格还要理性一点，或者如果不在通州买的话一千万的全款在哪里买合适？升值拍首位，教育其次。

  A:回答:您好,我在精华栏文章通州跑赢大盘选筹导图;已经对通州进行过全区域分析;九棵树区域的价格虽然比较理性,但这一个位置过于偏了,低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里;这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是一些位置比较差价值比较弱的区域，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。

  1000如果买通州依旧是建议优选我上次给您推荐的区域,其次如果不考虑通州可以了解一下朝阳一些优质区域,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房;目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会慢慢的稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。像朝青、双井、望京都是一些不错的区域,价值比较牢靠,房价比较稳健;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

  Q:提问:老师，您好！拜读了您星球的文章，长知识。10年来京，之后就迎来了房车限购，所以即便一直想要赶上城市发展的脚步，但总是差那么点儿意思，需要您点拨一二。现持有15年有购房资格就入的广外老旧小，首房首贷用得不好，现不到500吧；积分落户需要，21年末入了长阳不到200的经适房小两居。两套贷款还剩170。现子弹三四十，月供1万五的情况下，每年能攒80到100。

  单位在北三环东路，孩子3岁。现月供一万五，还能再承担一万五的月供。总的思路，不想通胀被“抢”（想来点新钱），积分落户要有（非市内6区有房），当然主要升值，学区也想沾点儿，能改善更好，自己都觉得好贪婪，哈哈哈！现思路有三个：

  一、这样不动，等三四年后积分落户有结果（上岸或彻底落水 ），预计手持400左右，卖了长阳的还要200左右，用这600和腾出来的房票投资和改善，当然也可以同时出广外，个人终极改善，不过咋觉得极大可能那时候已经错过了这波儿，改善不动了呢;二、现在两套都出手，在通州或亦庄入一套两到三居有升值潜力的，学区、积分落户、改善都兼顾得到，您有适合的盘推荐吗？

  三、先卖长阳，用老旧小还有别的方法搞搞ZD凑到四五百，在非市内6区上个用来积分落户和升值的，老旧小住着还行，学区也满足心理预期。您认为哪个方案好？或者有更佳方案？请赐教。

  A:回答:您好,感谢信任!广外老旧小有价值,不用这么着急出货,未来享受丽泽辐射,即便是出货也等丽泽兑现之后到顶时再出;如果出掉长阳用广外可以把ZD搞到四五百,这个方案最佳,四五百能够继续加杠杆,满足积分落户和升值;买亦庄更稳,买通州有点激进,通州属于长期利好,兑现周期比较长

  亦庄价值已经在兑现,可以买在亦庄满足积分和增值,有收益后按照同样的方法若还有房票,拿出150-200在通州建仓,150-200放在通州博一把不吃亏,毕竟定位很高,有真金白银的投入,未来的世界金融中心,想象空间比较大,祝一切顺利!

  Q:提问:京总您好，燕西华府的185大平层现在能入手吗？考虑是人大附中丰台校区的学区房，未来可以给孩子上学。现在孩子三岁，九月份上幼儿园

  A:回答:您好,感谢信任!燕西华府从2017年的4月份单价7万一直连续跌3年,去年4月有回升的迹象,但持续了小半年,上涨趋势不明显,青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间

  如果是为了改善居住环境,这一个地区很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅,应该说差距很大,市中心涨20个点,这一个地区可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,如果为了孩子上学,可以买个小的,在附近租房,其他资金去买一个纯投资盘,这样您不用考虑接送孩子,自己的居住品质又没下降,孩子上完学,即便小户型不涨或下跌,您其他的房子在涨,这样算还是不亏比较稳健;建议认真阅读星球置顶的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利,有问题再向我提问.

  Q:提问:京总好，家里丰台三环新城100自住，大约能卖600，手里还有500.孩子5岁，西城广外户口，不考虑学区，广外父母家可以住，目前就是考虑保值增值，一种在父母广外买一套小的出租，第二种把丰台也卖了，买一个大的。您觉得哪种更好一些，还有就是买哪里合适，辛苦大神指点！

  A:回答:您好,感谢信任!1、三环新城属于这个区域为数不多的好盘,未来享受丽泽人口利好,之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可大致分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需

  丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,100平的户型刚好符合这个区域的主要购买力,未来在市场上的竞争优势会显而易见;当下北京的置换摩擦成本比较高,有条件的情况下原本持有的房产又很好不建议一卖一买,可以保留现有的房产,结合自己手中的现金加仓即可,500的现金可以适当加300左右的杠杆,总价800可以往朝阳看看,双井、朝青、望京都是一些比较稳健的板块,800可以拿到一个次新楼盘的两居;租金水平很高,可拿来月供,以租养贷吃板块的红利,

  2、红山世家如果是直接买入还可,如果换仓的话加上摩擦成本;如果房价没涨幅前期的利润不会太可观;换仓背后的逻辑是交易成本高,所以新进的房子需要有涨幅,非职业买家如有房票建议是加仓,这样犯错的几率会降低;只要选筹上不出问题,都可以跟着大盘跑;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!有问题可再向我提问!

  Q:提问:您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专业。想请教几个问题。我的情况是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前在石景山八角游乐园附近有个60平小两居，感觉石景山每天通勤时间比较久，现在想置换到单位附近5公里以内住，目前刚结婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手里的钱大约有个330万。

  我想请教的问题是：1．想贷款200万，考虑置换一个550左右的小两居，我关注过离阜成门大约3公里左右的甘家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，这两个区域对我这样的一种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手;2．我这种需求，是否还有别的区域和小区您觉得不错的推荐。3．因为手里资金有限，必须得先卖房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可接受中间有空挡租房的情况。

  A:回答:您好，感谢信任！1、石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱

  2、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以了解一下阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以着重关注五月华庭，这几个盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可

  如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广外丽泽一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思路资产非常容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次选的盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最大化操作，还是吃不到板块红利。

  3、次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高价，市场好时主城区板块上涨速度可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金就是烫手的山芋。回看会员文章，北京房产投资核心逻辑和原理，市场凉热规律，祝一切顺利！